Immobilien-Crowdinvesting: Die große Übersicht

Was ist Crowdinvesting eigentlich?

Obwohl sich der Begriff „Crowdfunding“ einer stetig wachsenden Beliebtheit erfreut, gibt es nach wie vor Unklarheit darüber, inwiefern sich dieser vom Crowdinvesting-Begriff abgrenzen lässt. Dieser Artikel zeigt die Grenzen auf und erläutert die einzelnen Begriffe. Zudem wird gezeigt, inwiefern sich Immobilien-Investments von Startup-Investments unterscheiden und welche Vorteile und Chancen, aber auch Gefahren und Risiken damit einhergehen.

Immobilien Crowdinvesting

Crowdfinancing stellt einen Teilaspekt des Crowdsourcing dar und kann mit „Massen- bzw. Schwarmfinanzierung“ übersetzt werden. Crowdinvesting bzw. Crowdlending sind hierbei die bekanntesten Ausprägungen. Während Crowdinvesting vor allem bei der finanziellen Unterstützung von Startups, Immobilien oder Umweltprojekten Anwendung findet, beschränkt sich Crowdlending vornehmlich auf die Vermittlung von Krediten an Privatpersonen oder Unternehmen.

Die Vermittlung findet dabei über Online-Plattformen statt, wo ein Projektentwickler seine Immobilie genauer vorstellen und potenziellen Investoren Finanz- und Projektdaten zur Verfügung stellen kann. Diese können sich können bereits mit wenigen Hundert Euro an der Immobilie beteiligen und erhalten im Gegenzug Zinsen, die – je nach Plattform – quartalsweise, halbjährlich oder jährlich ausgezahlt werden. Die Höhe der Zinsen beläuft sich dabei plattformabhängig im Bereich von 5 bis 7 Prozent. Die durchschnittliche Rendite beläuft sich auf 6 Prozent. Die Beteiligung erfolgt in Form von Nachrangdarlehen. Die Gesamtlaufzeit beläuft sich in der Regel auf 1 bis 3 Jahre. Diese fällt folglich deutlich kürzer aus als bei Startup-Investments, die auf mehrere Jahre ausgelegt sind, damit Anleger von der positiven Unternehmensentwicklung profitieren können.

Crowdinvesting hat in den vergangenen fünf Jahren stark an Beliebtheit gewonnen, was sich in einem rasant wachsenden Kapitalvolumen widerspiegelt. Allein im Jahr 2016 wurde dabei mehr Kapital als in allen fünf Jahren zuvor vermittelt. Beachtlich ist dabei auch, dass das Immobilien-Crowdinvesting im letzten Jahr das etablierte Startup-Crowdinvesting überholt hat. So erzielten Immobilien-Investments ein Wachstum von 92,5 Prozent, während Startup-Investments lediglich ein Wachstum von 0,4 Prozent vorweisen können. Speziell vor dem Hintergrund von einer Ausfallquote von 10 Prozent dieser, zeigt sich folglich, dass Anleger sich nach tendenziell sichereren Geldanlagen umsehen.

Allein im Jahr 2016 wurden 40,3 Mio. Euro via Schwarmfinanzierung in Immobilienprojekte investiert. Über die Hälfte dieses Betrags (21,4 Mio. Euro) wurden dabei allein über die Plattform Exporo vermittelt.

 

Worauf sollte man bei der Immobilien-Investition achten?

Genau wie Startup-Investments, sind Immobilien-Investments eine Risikokapitalanlage. Zwar ist das Risiko aufgrund diverser Faktoren wie etwa der Preisstabilität von Gebäuden geringer, dennoch sollten Anleger diverse Kriterien beachten, um das Risiko weiterhin zu begrenzen.

Als wichtige Kriterien können hierzu die Art der Immobilie, Erfahrung des Projektentwicklers, Plattformbetreiber, die Aussagekraft der Unterlagen und die Belastbarkeit von Sicherheiten herangezogen werden. Potenzielle Investoren sollten unter dieser Faktoren abwägen, um langfristig vom Immobilien-Crowdinvesting profitieren zu können. Darüber hinaus gilt es, das eigene Portfolio über mehrere Projekte und Plattformen hinweg zu diversifizieren, um das Restrisiko weiterhin zu senken.

Nachfolgende Checkliste kann dabei herangezogen werden, um für sich selbst zu bestimmen, ob sich ein Investment lohnt oder nicht.

Crowdinvesting-Plattform
+
-
  
Seit wann ist die Plattform am Markt aktiv?

Der Crowdinvesting-Markt ist zwar noch relativ jung. Dennoch kann eine gewisse Markterfahrung bei der Auswahl von Projektpartnern, in der Abwicklung der Finanzierungsprozesse und bei der Betreuung der Anleger darüber hinaus als positiver Indikator angesehen werden.
Länger
Kürzer
Befindet sich der Sitz des Plattformbetreibers in Deutschland?

Bei der Wahl des Plattformbetreibers sollte man stets auf deutsche Plattformen setzen, da diese näher mit dem Markt verzahnt sind. Ebenso erleichtert dies die langfristige Kommunikation bei etwaigen Problemen.
Ja
Nein
Wie viele Projekte wurden über die Plattform bereits vermittelt?

Je mehr Projekte bisher vertrieben wurden, desto höher die Kredibilität der Plattform einzuschätzen.
Mehrere
Wenige
Wie viele Immobiliendarlehen wurden bereits wieder vollständig zurückbezahlt?

Erfolgreich zurückgezahlte Crowd-Immobiliendarlehen sind ein Beleg für eine fundierte Immobilien- und Partnerauswahl.
Mehrere
Wenige
Wie schnell wurden bisherige Fundingziele erreicht? Gibt es Projekte, bei denen das Fundingziel nicht erreicht wurde?

Schnell erreiche Fundingziele können positive Rückschlüsse über die Vertriebsstärke der Plattform zulassen. Im Gegenzug sprechen nicht erreichte Finanzierungsziele für mangelndes Marketing der Plattform oder Vertrauen seitens Investoren. Hierbei gilt es auch zu hinterfragen, ob Anleger in diesem Fall Teile oder ihr gesamtes Investitionskapital zurückerhalten haben.
Nein
Ja
Hat das Managementteam der Plattform nachweisliches Immobilien Know-how?

Ein fundiertes Wissen über traditionelle Immobilienfinanzierung ist wichtig, um die spezifischen Gegebenheiten des Marktes analysieren und Erfolgsaussichten der angebotenen Projekte beurteilen zu können.
Ja
Nein
Beteiligungs- und Zeichnungsunterlage
+
-
  
Gibt es ausführliche und aussagekräftige Unterlagen zum Projekt?
+ Investment-Memorandum mit ausführlichen Risikohinweisen


In den Unterlagen sollten Informationen zum Objekt hinsichtlich Geschäftsmodell (Neubau, Sanierung…) genau erklärt werden. Ebenso sollte das Projektprofil die Chancen und Risiken der Investition anschaulich darstellen. Ein weiteres wichtiges Kriterium ist die Leistungsfähigkeit und bereits umgesetzte Projekte des Projektentwicklers. Hierbei sollte ein Exposé zum Projekt samt Standort, Finanzierungsstruktur und Entwicklungsphase vorgestellt werden.
Ja
Nein
Gibt es auf der Plattform die Möglichkeit, bei Fragen direkt mit den Plattformbetreibern und den Emittenten in Kontakt zu treten und werden die Antworten auch veröffentlicht?

Ein offener und transparenter Umgang mit Fragen ist ein Zeichen für eine engagierte und kompetente Anlegerbetreuung und die Wertschätzung der Investoren.
Ja
Nein
Projektentwickler / Darlehensnehmer
+
-
  
Seit wann ist der Projektentwickler nachweislich im Immobilienmarkt aktiv?

Der Projektentwickler sollte über langjährige Erfahrung und über konkretes Know-how für das jeweilige Projekt verfügen. Hierbei geht es insbesondere um Erfahrungen mit Bau- oder Sanierungsmaßnahmen, sowie um konkrete Kenntnisse und Detailwissen über den Objektstandort und dessen Gegebenheiten.
Erfahren
Unerfahren
Wie viele Immobilienprojekte hat der Projektentwickler bzw. Darlehensnehmer bisher realisiert?

Je mehr Projekte schon erfolgreich realisiert wurden, desto mehr entsprechende Referenzobjekte sind vorhanden, um die Erfolgsaussichten zukünftiger Projekte beurteilen zu können.
Mehrere
Wenige
Gibt es ein Creditreform-Rating zur Bonität von Projektentwickler oder Darlehensnehmer?

Ein vorhandenes Rating kann bei der Beurteilung der Zahlungsfähigkeit des Schuldners und der Bürgschaft hilfreich sein.
Ja
Nein
Entwicklungsphase und Lage der Immobilie
+
-/center>
  
Handelt es sich um eine Bestandsimmobilie? Wie hoch ist Instandhaltungsbedarf?

Je geringer der Instandhaltungsbedarf, desto geringer ist im Normalfall das Risiko einzuschätzen. Im Gegenzug bedeutet die Notwendigkeit einer Sanierung zusätzliche Risiken.
Niedrig
Hoch
Handelt es sich um ein Neubauprojekt mit Baugenehmigung?

Bei einem Neubauprojekt ist darauf zu achten, ob ein Baugrundstück bereits angekauft wurde und ob die Baugenehmigung schon vorliegt. Ebenso gilt es in Erfahrung zu bringen, ob die Finanzierung schon gesichert ist.
Ja
Nein
Wie attraktiv ist die Lage der Immobilie?

Befindet sich die Immobilie in einer attraktiven, nachgefragten Gegend – am besten in einer Metropolregion wie Berlin oder München? Sind die prognostizierten Verkaufserlöse bzw. Mieteinnahmen realistisch oder zu hoch angesetzt? Hierbei kann der aktuelle Mietspiegel zum Vergleich dienen.
Ja
Nein
Finanzierungsstrukur
+
-
  
Ist der Projektentwickler mit einem nennenswerten Eigenkapitalanteil beteiligt?

Eine hohe Eigenkapitalquote des Projektentwicklers ist ein Indikator für ein hohes Vertrauen in das Projekt.
Ja
Nein
Wie hoch ist die Fremdkapitalquote?

Je mehr Fremdkapital eingeworben wurde, desto höher ist die Gefahr, dass unvorhergesehene Risiken das Projekt gefährden. Außerdem steht die Bank im Misserfolgsfall im Rang vor den Crowdinvestoren und wird vorrangig bedient.
Niedrig
Hoch
Ist für die Realisierung des Gesamtprojektes der Vorabverkauf von Wohneinheiten zwingend erforderlich?

Wenn für die Realisierung des Projektes ein bestimmter Anteil von Wohnungen vorab verkauft werden muss, kann sich das auf die Gesamtfinanzierung auswirken. So besteht ein Umsetzungsrisiko, wenn zum Zeitpunkt der Vergabe der Crowd-Immobiliendarlehen dieser Anteil noch nicht erreicht ist.
Nein
Ja
Verzinsung & Risiko
+
-
  
Werden die Zinsen halbjährlich, jährlich oder endfällig bezahlt?

Endfällig zu bezahlende Zinsen erhöhen das Risiko des Anlegers, weil er bis zum Tag der Rückzahlung nicht sicher weiß, ob er die versprochenen Zinsen samt Kapitaleinsatz zurückerhält. Ebenso können laufend zurückbezahlte Zinsen reinvestiert werden, um die Rendite zusätzlich zu maximieren.
Laufend
Endfällig
Ist der Zinssatz dem Risiko angemessen?

Der Zinssatz sollte dem Risiko angemessen sein und auf dem Niveau vergleichbarer Immobilienprojekte liegen. Anleger sollten dabei zusätzlich anfallende Plattformgebühren beachten, welche die Planrendite zusätzlich schmälern.
Ja
Nein
Steuerliches Konzept
+
-
  
Behält der Darlehensnehmer die Abgeltungssteuer ein und führt diese an das Finanzamt ab?

Einkünfte aus Crowdinvesting stellen Einkünfte aus Kapitalvermögen dar. Diese müssen pauschal mit 25 Prozent versteuert werden (Abgeltungssteuer). Wenn der Darlehensnehmer keine Abgeltungssteuer einbehält, muss der Anleger die Zinsen im Rahmen seiner persönlichen Einkommenssteuererklärung angeben und die Anlage KAP ausfüllen, was einen zusätzlichen Aufwand bedeutet.
Ja
Nein
Ist es möglich über die Plattform einen Freistellungsauftrag zu erteilen?

Der Sparer-Pauschbetrag beinhaltet einen Freibetrag bis zur Höhe von 801 Euro jährlich (Einzelveranlagung). Für Anleger, deren Kapitaleinkünfte unter diesem Betrag liegen, ist es deshalb hilfreich wenn direkt ein Freistellungsauftrag erteilt werden kann.
Ja
Nein
Immobilien-Investment Checkliste als Download

Beliebteste Crowdinvesting-Plattformen für Immobilien

PlattformGründungStandortMindestsummeBeteiligungPortal
Bergfürst2011Berlin10 €Feste VerzinsungInfo
Exporo2014Hamburg500 €Feste VerzinsungInfo
Home Rocket2015Grünwald u. Graz250 €Feste VerzinsungInfo
iFunded2015Berlin250 €Feste VerzinsungInfo
IMMOFUNDING2015Frankfurt am Main u. Wien500 €Feste VerzinsungInfo
ReaCapital2016Hamburg250 €Feste VerzinsungInfo
Today Capital2016Köln500 €Feste VerzinsungInfo
Zinsbaustein2016Berlin500 €Feste VerzinsungInfo
Zinsland2015Hamburg500 €Feste VerzinsungInfo
Von | 2017-03-01T13:02:45+00:00 28. Februar 2017|Crowdinvesting, Finanzen|

Hinterlassen Sie einen Kommentar